Главная › Новости

Продаж земельної ділянки

Опубликовано: 25.10.2018

Земля – здавна вважався цінним активом, вічним активом, тим активом, за який варто боротися. Одночасно це досить специфічний об’єкт у бухгалтерському обліку. Сьогодні в консультації про продаж земельної ділянки, договори купівлі продажу земельної ділянки, оподаткування продажу земельної ділянки та його облік.

  Зміст статті:

Право власності на земельну ділянку

Набути право власності на земельну ділянку підприємства можуть через ( ст. 82 Земельного кодексу України , ЗКУ):

придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; внесення земельних ділянок його засновниками до статутного капіталу; прийняття спадку; виникнення інших підстав, передбачених законом (це може бути рішення суду).

ЗКУ у ст. 79 визначає, що земельна ділянка повинна мати межі та певне місце розташування. Право власності на земельну ділянку поширюється на:

поверхневий (ґрунтовий) шар у їх межах, а також на водні об’єкти, ліси та багаторічні насадження, що на ній знаходяться; простір, що знаходиться над і під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, яка необхідна для житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

Об’єктом права власності земельна ділянка може стати виключно з моменту її формування, тобто визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру (присвоєння кадастрового номера) та державної реєстрації права власності на неї ( ч. 1 ст. 791 ЗКУ ). Лише після дотримання цих умов можна прийняти рішення на продаж земельної ділянки . Несформованою земельна ділянка може бути, наприклад, у ситуації продажу об’єкта нерухомості, що розташований на земельній ділянці. До особи в такому разі переходить не тільки право власності на об’єкт нерухомості, але й земельну ділянку, на які даний об’єкт нерухомості розміщений, за умов незміни цільового призначення землі ( ч. 1 ст. 120 ЗКУ , ст. 377 ЦКУ ).

Угода про перехід права власності на земельну ділянку потребує одночасно ( ч. 4 ст. 132 ЗКУ ):

нотаріального посвідчення; державної реєстрації.

☛  Договори купівлі-продажу земельної ділянки потребують обов’язкового нотаріального посвідчення

Одночасність нотаріального посвідчення та державної реєстрації означає, що право власності на земельну ділянку переходить лише з моменту державної реєстрації ( ч. 2 ст. 640 ЦКУ ).

☛  Момент отримання права власності на земельну ділянку – це державна реєстрація

Документами, які підтверджують право власності на земельну ділянку є ( ст. 125 ЗКУ ):

державний акт про право власності на земельну ділянку ; договір купівлі-продажу, дарування, довічного утримання тощо чи інша цивільно-правова угода щодо відчуження земельної ділянки. У юридичних осіб найпоширенішим випадком є оформлення договору купівлі-продажу; свідоцтво про право на спадщину .

Договір продажу земельної ділянки

Договір купівлі продажу земельної ділянки має містити всі істотні умови ( ст. 132 ЗКУ ):

назва сторін; вид угоди (договір купівлі-продажу); предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо); документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку (Державний акт на право власності на земельну ділянку); відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки (за даними Державного земельного кадастру); відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням, наприклад, застава, оренда, сервітути тощо; договірна ціна (за даними Державного земельного кадастру ); права та обов’язки сторін; кадастровий номер земельної ділянки; момент переходу права власності на земельну ділянку.

☛  Кадастровий номер – істотна умова договору купівлі-продажу земельної ділянки

У разі відсутності кадастрового номера (таке можливо для державних актів старого зразка), необхідно звернутися за його присвоєнням до територіального органу Держкомзему. У разі відсутності кадастрового номера це створює підставу для відмови у посвідченні договору купівлі-продажу земельної ділянки для нотаріуса.

Як здійснити продаж земельної ділянки

Для продажу земельної ділянки необхідно здійснити наступні кроки:

перевірити всі необхідні документи (державний акт права власності, витяги з Державного земельного кадастру); укласти договір купівлі-продажу та ще раз перевірити дотримання всіх істотних умов; звернутися до нотаріуса, додавши витяги з земельного кадастру та державний акт права власності на землю. Новий державний акт виготовляти не треба за умов, що не змінюються межі земельної ділянки чи її цільове призначення. Якщо продаж земельної ділянки відбувається фізичною особою іншій фізичній особі, то на цьому етапі може бути сплачений ПДФО та військовий збір (детальніше в розділі про оподаткування продажу земельних ділянок); нотаріус перевіряє документи та проставляє відмітку про перехід права власності на земельну ділянку (відповідно до постанови КМУ від 06.05.2009 р. № 439); зареєструвати право власності в органах земельних ресурсів (може здійснити й нотаріус). Туди надається уже посвідчений нотаріусом договір купівлі-продажу та державний акт на право власності на земельну ділянку. Орган земельних ресурсів має проставити протягом 14 днів спеціальну відмітку про реєстрацію прав н земельну ділянку на державному акті. У відмітці має бути вказаний документ, на підставі якого відбулося відчуження.

Після отримання державного акта з відміткою про реєстрації з органу земельних ресурсів купівля продаж земельної ділянки вважається закінченою і покупець може вважати себе повноправним власником земельної ділянки.

☛   Про облік продажу землі на умовах розстрочення

Якщо підприємство планує продати земельну ділянку (без споруд) іншій юрособі на умовах, що 50% вартості земельної ділянки покупець оплатить у день підписання договору, а решту — протягом шести місяців рівними частинами, то важливо врахувати особливості відображення такої операції в бухгалтерському обліку. Рішення обліку продажу землі за таких умов можна дізнатися в електронному журналі «Головбух»: Як проводити облік продажу землі на умовах розстрочення

Продаж земельної ділянки разом з об’єктом нерухомості

Продаж нерухомого майна разом з земельною ділянкою оформляється одним з 2-х варіантів:

одним договором щодо продажу 2-х об’єктів одночасно, який містить загальну суму продажу, виокремлену вартість землі та нерухомості; двома різними договорами – один договір купівлі продаж земельної ділянки, а інший – договір на купівлю-продаж нерухомості.

Все це не має значення на оподаткування операції, що розберемо детальніше.

Якщо нерухоме майно розміщене на земельній ділянці, яка знаходиться в оренді чи на умовах іншого права користування, то до покупця переходить дане право, а не право власності ( ч. 2 ст. 120 ЗКУ ).

Якщо ж відбувається передача землі державної чи комунальної власності (рішення ради про продаж земельної ділянки), то такі ділянки підлягають продажу юридичним особам і ФОП шляхом конкурсу (земельні торги, що мають форму аукціону), крім земельних ділянок, які мають розташовані об’єкти нерухомості ( ст. 134 ЗКУ ).

Оподаткування при продажу земельної ділянки

Податок на прибуток . Операція з продажу земельної ділянки у підприємств малодоходників (доходи менше 20 млн грн) збільшує доходи, що оподатковуються  у звичайному порядку.

Щодо підприємств  високодоходників (доходи більше 20 млн грн), то тут спеціальних податкових різниць по даній операції немає.  Однак, різницю може спричинити продаж об’єкта нерухомості разом з земельною ділянкою,  на якій він розташований. Якщо раптом підприємство нараховувало амортизацію на даний об’єкт як єдиний об’єкт основних засобів, то слід згадати, що земельна ділянка – це не основний засіб для цілей податкового обліку. В цьому  можна переконатися зазирнувши до визначення основних засобів в ПКУ ( п. 14.1.138 ):

по-перше, є формулювання “крім вартості землі”; по-друге, вартість землі не зменшується у зв’язку з моральним і фізичним зносом.

Даний нюанс треба враховувати застосовуючи коригування за п. 138.3 ПКУ , які стосуються тільки продажу об’єктів основних засобів.

☛  Земельна ділянка – це не основний засіб для цілей податкового обліку

Єдиний податок . За роз’ясненням ДФС юрособа-платник єдиного податку, що належить до 3 групи у разі продажу земельної ділянки як окремого об’єкта власності має включати до складу доходів усі надходження коштів, які були отримання від продажу такої земельної ділянки, у звітному періоді (кварталі) їх отримання (лист ГУ ДФС у м. Києві від 04.04.2016 р. № 8012/10/26-15-12-04-18).

ПДВ . Щодо обліку ПДВ, то чи буде об’єктом оподаткування продаж землі залежить від ситуації ( пп. 197.1.21 ПКУ ):

якщо відбувається окремий продаж земельної ділянки роздільно від об’єкта нерухомості, що на ній знаходиться, то така операція звільняться від обкладання ПДВ; якщо ж продажу земельної ділянки відбувається в комплексі з об’єктом нерухомості, як одного комплексу, а земельна ділянка входить до вартості такого об’єкта нерухомості, то операція підпадає під обкладання ПДВ.

При цьому ДФС наголошує на тому, що кількість укладених договорів, якими оформляється така угода значення не має: навіть якщо такий продаж оформити двома окремими договорами (один – на земельну ділянку, інший – на об’єкт нерухомості), то все одно відбувається оподаткування ПДВ ( лист ГУ ДФС у Рівненській області від 26.08.2016 р. № 2046/10/17-00-12-01-07 ).

Пенсійний збір . Пенсійний збір від вартості нерухомого майна у розмірі 1% у разі придбання земельної ділянки не сплачується, так як земельні ділянки не підпадають під розуміння нерухомого майна за п. “9” ст. 1 Закону України “Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування” від 26.06.1997 р. № 400 (також лист ПФУ від 27.03.2012 р. № 7107/03-20).

☛  Продаж земельної ділянки як окремого самостійного об’єкта звільнений від оподаткування ПДВ

Оподаткування продажу земельної ділянки фізичною особою

Якщо земельну ділянку продає фізособа, що не має статусу ФОП, а покупцем є юридична особа, то в останньої виникає обов’язок сплатити як податковий агент ПДФО  та  військовий збір   за фізособу. Ставка ПДФО у даному випадку – 5%, а військового збору, як завжди, – 1,5%. Однак, звільняється від оподаткування ПДФО та відповідно військовим збором продаж земельної ділянки за виконання одночасно таких умов ( п. 172.1 ПКУ ):

у звітному році це перший продаж земельної ділянки; земельна ділянка знаходилися у власності фізособи більше 3-х років або земельна ділянка була отримана у спадщину.

☛  5% – ставка ПДФО при продажу нерухомості, в т.ч. земельних ділянок фізособами

Якщо фізособа продаж земельну ділянку іншій фізособі, то ПДФО та військовий збір має сплатити фізособа самостійно під час нотаріального оформлення або подавши за відповідний звітний період декларацію про майновий стан і доходи .

Бухгалтерський облік продажу земельної ділянки

Земля у бухгалтерському обліку може обліковуватися як:

основний засіб – якщо вона не призначена для перепродажу. Тоді використовується субрахунок 101 “Земельні ділянки” . Особливістю обліку земельних ділянок як основних засобів є те, що амортизація на такі об’єкти не нараховується і строк корисного використання не встановлюється ( п. 22 П(С)БО 7 ). Може проводитися дооцінка/уцінка таких об’єктів до справедливої вартості з застосуванням послуг професійного оцінювача, так якщо щодо основних засобів повинні дотримуватися норми Закону України “Про оцінку майна, майнових право та професійну оціночну діяльність в Україні” від 12.07.2001 р. № 2658 . Експертна грошова оцінка вимагається й ст. 5 Закону України “Про оцінку земель” від 11.12.2003 р. № 1378 ; інвестиційна нерухомість – якщо земля утримується для отримання певних вигод від збільшення її вартості в майбутньому (інвестиційний актив) або виключно для отримання доходу від здавання її в оренду. Тоді використовується субрахунок 100 “Інвестиційна нерухомість” . Амортизація на такі об’єкти  також не нараховується та використовується або обліку за справедливою вартістю (якщо є активний ринок), або облік за первісною вартістю. Рекомендувати можна облік за первісною вартістю, так я активний ринок землі насьогодні в Україні відсутній; запаси – у разі утримування з метою перепродажу. Тоді земля обліковується як товар на субрахунку 286 “Необоротні активи та групи вибуття, утримувані для продажу” .

☛  Земельна ділянка не підлягає амортизації

Таким чином, відображення в бухгалтерському обліку продажу земельної ділянки буде залежати від того, як саме вона обліковувалася. Але спільним у бухгалтерських проведеннях буде в усіх 3-х випадках використання субрахунку 286, так як при вибутті об’єктів основних засобів і інвестиційної нерухомості за вимогами П(С)БО 27 вони переводяться до груп вибуття.  

☛  При продажу земельна ділянка переводиться до груп вибуття

Господарська операція	Дт	Кт	Сума
Переведено земельну ділянку до груп вибуття	286	101	20000,00
Отримана виручка від реалізації земельно ділянки	361	712	25000,00
Списано балансову вартість земельно ділянки на витрати	943	286	20000,00
Отримано оплату від реалізації земельної ділянки	311	361	25000,00